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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

古老夏布，织就新锦绣（护文化遗产 彰时代新义）******

    支持传习授徒，加快非遗产品走向市场，江西宜春袁州区——

    古老夏布，织就新锦绣（护文化遗产 彰时代新义）

    本报记者 朱磊 王丹

    核心阅读

    夏布，是以苎麻为原料手工纺织而成的麻布，织造技艺历史悠久。为了推动非遗的传承创新，江西宜春袁州区鼓励设立非遗研究基地，支持传承人传习授徒，加快工艺产品推向市场，进一步提升传承人技能艺能。如今，古老夏布变身版画、灯具、帆布袋等，为更多人所知，也日益赋彩生活。

    走进江西省宜春市袁州区隐逸轩工作坊，只见一只花纹繁复、色泽玲珑的花瓶立在桌上。看去像是瓷器，拿在手中掂量却质地轻薄。“这个瓶子啊，是‘布’做的。”工作坊负责人王春根笑着卖起关子。

    在袁州区，活跃着一群和王春根一样守护古老夏布的人，他们有的致力于钻研非遗技艺，培养年轻传承者；有的坚持寻找非遗与市场的结合点；还有的聚拢懂得夏布织造的人，带动乡村振兴。

    袁州区也努力为这群人提供更大的舞台：探索建立代表性传承人认定和退出机制、考核奖惩激励制度。鼓励设立传承人工作室、非遗研究基地，支持非遗代表性传承人开展教学研究、传习授徒，加快工艺产品推向市场，进一步提升传承人技能艺能。

    钻研技艺，匠心守护古老非遗

    夏布，是以苎麻为原料手工纺织而成的麻布。早在周代，中国就已用自然发酵方法加工麻料。唐宋以来，宜春以生产优质苎麻著称，袁州夏布历史悠久。

    “苎麻纤维是中空的，它吸湿排汗、抗菌防臭，特别适合夏天使用。”出生于宜春万载县的王春根说，“我是从小睡着夏布帐子、穿夏布衣裳长大。”

    大学毕业后，王春根偶然察觉到古老夏布的困局。“2008年，被评为国家级非遗的夏布织造技艺在广场上现场展演，我自豪地和周围人介绍家乡的宝贝，大家却都不太了解。”那两年，每逢春节回乡，王春根就去问村里的老人，夏布如何了？在得知夏布因缺乏创新、市场不畅导致生产后继无人、千年技艺濒临失传后，王春根坐不住了。

    王春根尝试将夏布加工成折扇、做成衣服，但市场接受程度都不理想。他从博物馆里一块东周时期的苎麻印花布中得到启发：夏布上能否进行版画创作？

    “如果能结合我们宜春本地的夏布，使用丝网创作的方式将民俗画搬到夏布上，肯定会有不一样的效果。”王春根与宜春籍书画艺术家任静一拍即合，宜春夏布版画就此诞生。

    2011年，王春根牵头成立了夏布印花质量控制小组，在不到半年的时间里，先后试制了500多个印版，印坏了1万多片夏布，终于掌握现代丝网分色制版技术，解决了使用丝网版画技艺对夏布进行图案处理这一规模化生产难题。在夏布上进行创作，结合电脑技术可以做到标准化分色、调色，从而实现标准化量产。新创造出的版画图案，还可以印制到夏布制成的帆布包袋、帐子、茶席等装饰、实用物品中。

    创新设计，夏布走进日常生活

    穿针、引线、搓捻、编织……上下翻飞，一只由夏布制作的蝴蝶就出现在李凤娟手下。90后李凤娟是宜春职业技术学院的毕业生，也是王春根的得意门生之一，如今她正努力让这项古老非遗为更多人所看见。

    在袁州区，非遗进社区、非遗进校园等常态化活动，推动了夏布制作、版画、脱胎漆器等传统美术、传统技艺及其他传统工艺融入生活。在此推动下，夏布的传承与创新都取得了不错的效果。2016年，王春根与宜春职业技术学院合作创建了宜职众创空间，自己也成为学院在校外的“双创”导师，带动学生创新创业项目80多个，参与创业人数900多人。任静开办了宜春夏布画非遗传习所，传授夏布画核心技艺，并在中小学课堂授课，先后培养夏布画学生300多人。

    “2016年，大二的我加入众创空间下设的非遗社团，为基地提供夏布画作。”李凤娟学习美术设计出身，一次偶然的机会，她在老师的指导下做了一盏手工灯。正是那一盏灯，激发了她的创业灵感。结合自己在社团创作夏布画的经历，李凤娟设计出自己的作品——夏布灯。

    不同的纺织手法，能产出不同的夏布。有粗质麻条，亦有柔软细腻。配以不同的染印工艺，夏布可有千万变化，不同组合之下，更能做成各类造型别致的装饰物。夏布灯的概念和系列作品大受欢迎，2019年，由李凤娟领衔的“素手工坊”项目获得第五届江西省“互联网+”大学生创新创业大赛铜奖。

    2018年，李凤娟从学校毕业，工坊也越开越大。从工作室到研学基地，从夏布饰品、夏布灯、夏布枕到帆布袋，夏布衍生出众多可能性。尤其是体验夏布制作的研学课程，自今年8月研学基地开业以来，已经吸引了数千名孩子参与。

    “想让夏布流传下去，还是要让更多人接触，要归于生活。”李凤娟说。如今，她正在酝酿自己的新作品：丝瓜络和夏布相结合的灯具。把晒干的瓠子慢慢剥掉外皮，留下纹络，再将夏布与之拼接，由此作为灯具外壳。在工作室，已经有几盏成品灯，一抹柔光散开，照出了夏布的千变万化。

    发展产业，带动乡亲就业增收

    在袁州区洪塘镇袁桂香的家里，靠墙一侧机器嘎吱作响，屋内悬挂着几段织成的夏布，袁桂香脚下不停，一手控制织布机，一手操作梭子，只见梭子在纱线上快速移动，一块夏布就这样在经纬纵横中织就。

    今年71岁的袁桂香曾是贫困户。2019年开始，有着夏布织造手艺的袁桂香，进入钟福才担任厂长的洪塘镇诚信夏布厂务工，每天收入近百元。

    近年来，为了解决苎麻原材料不足等问题，王春根积极推动工坊和过去生产夏布的乡镇展开合作。在钟福才的夏布厂，夏布生产均采用全手工制作工艺，他也是袁州区夏布制作技艺代表性传承人。

    如今，通过采取“公司+工坊+农户”的方式，王春根在万载县、袁州区及宜阳新区等地设立苎麻制品专业合作社和苎麻制品厂，形成了差异化的宜春苎麻非遗产品线。这些工坊吸纳300多人参与到苎麻种植、麻料加工、夏布织造、苎麻纸捞制等传统手工技艺中来，带动了乡亲们就业增收。

    夏布产业的发展，让王春根对于苎麻创意产业有了更多的思考和信心。

    王春根成立了“复活”苎麻纸古法工艺的团队，反复试验研究，最终于2014年“复活”失传的苎麻纸古法工艺。2015年“一种苎麻纸的制作方法”获得国家发明专利证书。2016年12月，“万载苎麻纸手工制作技艺”被列入江西省第五批省级非物质文化遗产代表性项目名录。

    复活古法的同时，王春根也开发新产品。截至目前，他共孵化出20多个宜春苎麻非遗IP，研发生产的夏布苎麻制品近100个系列，单品数量达1600多个。“苎麻易种易管理，年年都会重新生发，一年可收获三四次麻皮。”王春根说，“希望通过传承、创新、创业，推动大众参与，推动产业发展。”他最大的心愿就是让夏布苎麻产业“活”起来，“匠从八方来，麻品天下走。”

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）